国内房价跌跌不休，但全球主要发达国家的房价，居然都在持续上涨。
美国5月成屋价格交易中位数，创下自1999年来新高；美国宏观研究机构ASR数据显示，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过 3%。据经济学人研究，以2006年的房价为基数100，全球26个主要国家房价整体都呈现上涨趋势，涨幅接近75%。虽然增速和涨幅有所波动，但房价上涨仍是主旋律，呈现在图上，就是一条蜿蜒上升的曲线，趋势非常明显。为什么全球经济下行，主要发达国家的房价却还在涨呢？这科学吗？
根据英国最大的房地产网站Rightmove的6月房价报告，今年上半年，英国房价经历“五连涨”后，6月份终于“涨停”，但房价依旧处在高位，均价为37.5万英镑，约346万人民币。不难看出，英国近期的房屋卖得又贵又快，楼市热度高涨。事实上，英国房价自从2015年以后，就一路上涨。如今处于高位调整，迎来了一波小高峰。2022年，俄乌战争爆发后，美国暴力加息，欧元区的房价受到冲击下跌，直到2023年盘整，今年以来再次略微下跌，但整体上还是很稳的。其中，德国、法国的楼市相对低迷，但是葡萄牙和西班牙的房价涨幅领先，尤其是葡萄牙。来自全球房地产在线平台Global Property Guide的数据显示，以今年4月为基准，过去一年葡萄牙房屋中间价格上涨了7.04%。从2017年到2023年，葡萄牙房价强势上涨，平均每年上涨9.2%，相当凶猛。
比欧洲表现更加抢眼的，是太平洋对岸的美国。
最近，“纽约地产女王”Barbara Corcoran做出预测：现在是买房的最佳时机，因为房价很快会“一飞冲天”。全美房地产经纪人协会NAR数据报告显示，美国5月份售出的成屋价格中位数为41.93万美元，这是1999年以来的最高纪录。美国四大地区——南部、中西部、东北部、中西部和西部都出现了房价上涨。如果你仔细看看美国近10年的住房指数，就会神奇地发现，住房指数一路上升，即使是疫情期间也没出现过明显下跌，今年4月更是创下了424.30点的历史新高。连日以来，由于日元的持续贬值，海外投资者相继把目光投向了日本房产。很多外国投资者，都看中了东京市中心的房产。卖方市场还会持续一段时间。从近期的房价数据看，情况的确如此。截至5月，东京23区二手住宅（以70㎡为计算）均价为7386万日元，约合337.3万元人民币，同比上涨4.8%，环比上涨2.1%。由于预期房价会进一步上涨，卖家开始“惜售”，而买家的购买意愿则更强，供不应求的情况出现了。调查显示，东京23个区的二手公寓出售数量也连续第3个月下降，为1万3197套，比上月减少652套。目光从北半球移动到南半球的大洋洲，澳大利亚的房价数据更让人吃惊。澳洲房地产数据平台Proptrack最新报告显示，澳大利亚房价在6月份达到了历史新高，虽然增长放缓，但已连续18个月上涨。与去年同期相比，上涨了6.55%。据房地产网站realestate报道称，澳大利亚中档住宅的价格为78.7万美元，约572万人民币，较去年上涨了6.55%，并创下了新的纪录。不是说，房地产长期看人口吗？为什么人口只有2600多万的澳大利亚，房价居然也能节节高升？要知道，澳洲地广人稀，共有六个州和两个领地，每个州和领地都有自己的首府城市，但整体来看：首府悉尼，尽管已是澳洲房价最高的城市，但房价还在继续飙升，过去一年房价中位数依旧上涨了6%。西澳大利亚州首府珀斯、南澳大利亚州首府阿德莱德和昆士兰州首府布里斯班，这三座著名的城市，在过去两年大部分时间，房价增速最快。其中，珀斯的房价在过去一年上涨了22.52%，而阿德莱德和布里斯班分别增长了14.61%和14.14%。
全球主要国家，分布在五洲四海，为什么房价不约而同地上涨呢？其实，背后有着相似的原因。
上周，美国抵押贷款利率降到了2023年5月以来的最低水平，导致无论是购房者还是现有房主的抵押贷款需求，都大幅增加。美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，上周的总抵押贷款申请量比前一周增加了6.9%。这是今年1月以来的最高水平。目前，在23家世界顶级央行中，只有日本央行预计将在未来18个月内不会降低借贷成本，而且大多数已经准备在今年降息。比如，欧洲央行当前活基准款利率3.75%，彭博预测2024年底、2025年底分别为3.25%、2.25%。2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增加到18.4万人，2023年超过40万人。这就带来了大量的住房需求，但这个国家的住房供应却没有及时跟上。不要以为每个国家都像中国，基建狂魔盖房子的速度实在太快了。在澳大利亚，现在各大城市连租房非常困难，购房成本也比以往任何时候要高。美国的情况也是类似的。房地产分析公司 JBREC的报告显示，由于移民潮和美国大选年的出现，预计2024年美国人口将增长400万之多，这需要新建165万套住房才能满足新增人口需求。而目前，美国总的住房供应不足210万套，超过68%的住房市场供不应求。此外，经济学人指出，富裕国家的非本国出生人口年增长率约为 4%，为有记录以来的最快增长速度。这将在未来继续推高居住需求。经济学人指出，自 2021 年以来，富裕国家的平均工资上涨了约 15%，而失业率仍接近历史最低水平。富裕国家近年来家庭劳动收入的增长，远远超过了利息的增长。这相当于变相降低了他们购房的财务成本，更重要的是，心理上也没有负担。当一个家庭每天在为失业、裁员、降薪担忧的时候，是不可能有足够信心去拉高负债、购买房产的。比如澳大利亚，统计局公布的数据就显示，2024年第一季度工资同比增长4.1%。这一同比增幅高于去年第一季度的3.8%，且从今年７月开始，澳大利亚最低工资又将提高3.75%。据日本文部科学省和厚生劳动省数据，2024年春季毕业的日本大学生的就业率在4月1日达到98.1%，同比增长了0.8个百分点。自今年4月份起，日本大学毕业生平均每月起薪将上涨3.1%，至225,686日元，约合10370元人民币。
全球主要发达国家房价都在上涨，不过令人意外的是，也有一些国家和地区的房价在下跌。是哪些呢？
一个是韩国，2023年房价大幅下跌，今年房价继续疲软，跌出了一种“躺平”的既视感。据说韩国一些高杠杆“炒房”的房东，现在非常绝望，甚至有些卷款跑路，逼得租客跳楼自杀。为什么乱成这样？因为韩国实行特殊的“全租房”制度，租户通过银行贷款，按照房子市场价格五成到八成，提交保证金。租约期间，无需支付租金。这种制度乍一看，对租客有利，但实际上，房东拿到钱转手又去买房，层层加杠杆，推高房价。在2023年的暴跌到来之前，韩国房价过去5年平均涨幅高达80%，是全球楼市炒作最热的国家，没有之一。当房价雪崩，一些房东卷款跑路，剩下年轻的租客欲哭无泪，甚至有人走上天台，酿成悲剧。同样的，中国香港近期的楼市也整体处于下跌状态，跌得人心惊肉跳。港府在今年年2月底宣布“全面撤辣”，相当于全面放开限购，节省大量税费。比如，内地人去香港买一套总价800万港元的房子，在“全面撤辣”之前，需要缴纳税费高达240万港元！现在呢？这笔钱，将足足减少216万港元。如今，“全面撤辣”已经四个月，香港金融管理局数据显示，6月份新申请贷款个案也比5月份减少17.2%。当然，还有我们最熟悉的，中国内地的房价也正处于下跌，房东们都沉默了。发达国家在货币宽松大放水，刺激经济和国民收入都持续上涨，而中国却相对稳健，选择主动刺破房地产泡沫。在房价持续下跌之后，中国开始给一线城市松绑，限购限贷都出动了，甚至下调首付比例到15%。最近，广州花都区更是推出“买房送户口”的动作。随着救市推进，核心一二线城市市场活跃度有望延续，房企销售将有所改善。从一个更长期的时间来看，房价跟国家经济发展，有很强的相关性，这是被普遍证明的一个规律。尽管中国和全球房价走势不同，但长期来看，相信大家都有光明的未来。
